Guide des démarches en ligne
Construire sa maison : quel contrat passer avec un professionnel ?
Vous souhaitez savoir quel contrat choisir pour faire construire votre maison ? Il en existe 4 types. Chacun d'entre eux définit les droits et les obligations du maître d'ouvrage et du professionnel de la construction. Le choix du contrat dépend de la mission que vous souhaitez confier au professionnel. Selon les cas, il peut s’agir d’un constructeur, d’un promoteur immobilier, d’un maître d’œuvre ou d’une entreprise du bâtiment. Nous faisons le point sur la réglementation.
Vous pouvez signer l'un de ces 4 contrats :
Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec un constructeur qui ne vous fournit pas le terrain
Contrat de vente d'immeuble à construire (vente en l'état futur d'achèvement - Vefa) avec un promoteur qui vous fournit le terrain et s'engage à construire une maison
Contrat de maîtrise d'œuvre avec un maître d'œuvre qui coordonne les travaux sans les effectuer
Contrat d'entreprise avec chaque corps de métier.
CCMI
CCMI
Le CCMI est un contrat signé avec un constructeur pour la réalisation d'une maison individuelle. La maison doit être destinée à un usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation. Le CCMI ne permet pas la construction de plus de 2 logements.
Le CCMI est obligatoire dans l’un des 2 cas suivants :
Prise en charge par le constructeur de la construction complète d’une maison individuelle
Réalisation par le constructeur d’au moins des travaux de gros œuvre, de mise hors d'eau et hors d'air d’une maison individuelle.
À savoir
Les travaux de mise hors d'eau et hors d'air rendent la maison étanche à l'eau et à l'air par la pose de la toiture, des portes et des fenêtres.
Le CCMI est réglementé. Il vous offre un cadre juridique protecteur. Il est obligatoirement rédigé par écrit et signé avant le début des travaux.
Il comporte des informations obligatoires et liste les conditions suspensives.
Le contrat peut être conclu avec ou sans fourniture de plan. Leur contenu est alors différent.
CCMI avec fourniture de plan
CCMI avec fourniture de plan
Les plans de la construction vous sont fournis avec le contrat par le constructeur ou par son intermédiaire. Les plans peuvent être proposés sur catalogue. Le constructeur peut également vous diriger vers un architecte ou un bureau d'études.
Le contrat comporte notamment les informations suivantes :
Informations sur le terrain
Description du projet
Prix et modalités de paiement
Délai de réalisation des travaux
Garanties et assurances
Annexes
Conditions suspensives
Le contrat défini peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :
Clauses interdites
Les clauses ci‑dessous ne doivent pas figurer dans le contrat :
CCMI sans fourniture de plan
CCMI sans fourniture de plan
Le constructeur ne vous fournit pas de plan. Selon le contrat, il se charge du gros œuvre, de la mise hors d'eau (couverture et étanchéité de l'immeuble) et hors d'air (pose de portes et fenêtres) ou de vous livrer une maison terminée.
Le contrat fixe les engagements de chacune des parties et comporte les informations suivantes :
Informations sur le terrain
Description du projet
Prix et modalités de paiement
Délai d’exécution des travaux
Assurances
Annexes
Vous devez réunir l’ensemble des conditions suivantes :
Être propriétaire du terrain
Avoir obtenu vos prêts (prêt bancaire « classique », prêt règlementé, prêt complémentaire)
Avoir obtenu un permis de construire
Avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage.
Le constructeur doit avoir souscrit une garantie de livraison et vous en remettre une attestation nominative correspondant à votre chantier.
À savoir
Le contrat peut être signé avant la réalisation de ces conditions. Si elles ne sont pas remplies dans un délai fixé par le CCMI et au plus tard à la date d'ouverture du chantier, le contrat est annulé. Les sommes que vous avez versés vous sont restituées.
Oui, vous avez 10 jours calendaires pour vous rétracter par lettre RAR adressée au constructeur.
Ce délai commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR vous notifiant le contrat.
Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.
Le constructeur peut vous demander de verser un dépôt de garantie. Il est limité à 3 % du prix de la construction. Il est bloqué sur un compte spécial ouvert à votre nom. Il est déduit des premiers paiements prévus par le contrat.
Quand le contrat ne prévoit pas de dépôt de garantie, le constructeur peut vous demander 2 paiements limités à 5 % du prix de la construction à la signature du contrat et à 5 % à la délivrance du permis de construire. Dans ce cas, une attestation de garantie de remboursement doit être annexée au contrat.
Le CCMI fixe un calendrier de versements des paiements au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Les versements ne peuvent pas dépasser les pourcentages suivants :
15 % à l'ouverture du chantier
25 % à l'achèvement des fondations
40 % à l'achèvement des murs
60 %à la mise hors d'eau
75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air
95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
Le solde est payable moment de la réception des travaux (ou dans un délai de 8 % jours calendaires après celle‑ci). En cas de désordres ou de malfaçons constatés, ce solde est consigné jusqu’à leur réparation.
La réception des travaux est le moment où vous examinez votre maison avec le constructeur pour décider si vous l’acceptez. Vous pouvez l’accepter sans réserve si tout est conforme, ou avec réserves si vous repérez des désordres et malfaçons ou des éléments qui ne correspondent pas au contrat.
La réception se fait généralement à l’amiable, mais un juge peut l’imposer si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord.
Un procès‑verbal est rempli ce jour‑là. C’est dans ce document que vous notez vos réserves.
Vous pouvez aussi vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment. Cela peut être un architecte, un contrôleur technique ou tout autre professionnel de la construction ayant un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission.
Vous datez et signez ensuite le procès‑verbal. L’entrepreneur le vise également, ainsi que le professionnel qui vous assiste, lorsque c’est le cas.
Vous réceptionnez seul les travaux avec le constructeur
Vous réceptionnez seul les travaux avec le constructeur
Après la réception des travaux et la remise des clés, vous avez un délai de 8 jours calendaires pour signaler au constructeur des désordres apparents par lettre RAR ou dans le cas contraire payer le solde. Celui-ci représente au plus 5 % du prix global de la construction.
Si vous formulez des réserves (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction), vous devez consigner la somme auprès d'un organisme (Caisse des dépôts et consignations ou notaire) que vous avez choisi avec le constructeur. En cas désaccord sur son choix, ce dernier est désigné par le président du tribunal judiciaire.
Vous versez le solde à la levée des réserves (c’est-à-dire quand les désordres auront été réparés).
Vous êtes accompagné par un professionnel
Vous êtes accompagné par un professionnel
Si vous n'avez aucune réserve (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction), vous versez le solde de 5 %maximum du prix au constructeur à la fin de la réception de travaux.
Si vous formulez des réserves (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction), vous devez consigner la somme auprès d'un organisme (Caisse des dépôts et consignations ou un notaire) que vous avez choisi avec le constructeur. En cas de désaccord sur son choix, ce dernier est désigné par le président du tribunal judiciaire.
Vous versez le solde à la levée des réserves (c’est-à-dire quand les désordres auront été réparés).
Vefa
Vefa
Un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) est un contrat de vente d'immeuble à construire par lequel le vendeur (le promoteur) vous fournit le terrain et s'engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé.
Vous signez un contrat Vefa. Vous devenez propriétaire du terrain à la signature de l'acte de vente et de la maison au fur et à mesure de sa construction.
À noter
Il existe un autre contrat de vente d'immeuble à construire plus rarement conclu : le contrat de vente à terme. Vous devenez propriétaire à l'achèvement des travaux et vous payez l'immeuble à sa date de livraison.
Avant de signer l'acte de vente d'un immeuble à construire, vous devez signer un contrat de réservation appelé contrat préliminaire. Il prend la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte notarié.
Avant de signer l'acte de vente d'un immeuble à construire, vous devez signer un contrat de réservation appelé contrat préliminaire. Il prend la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte notarié.
Le contenu du contrat de réservation est encadré et doit indiquer les informations suivantes :
Informations concernant le vendeur et l'acheteur :
Coordonnées du vendeur et de l'acheteur (nom, prénom, adresse par exemple)
Garantie financière de remboursement (GFR) ou une garantie financière d'achèvement des travaux (GFA) souscrit par le vendeur.
Informations concernant le logement :
Adresse du logement
Surface habitable du logement, nombre de pièces principales et énumération des pièces de service, dépendances et dégagements
Descriptif des matériaux utilisés
Descriptif des équipements collectifs à disposition
Emplacement du logement dans l'immeuble ou dans le lotissement.
Un état des nuisances sonores aériennes doit être annexé au contrat de réservation des biens situés dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit.
Il est recommandé de remettre à l'acheteur un état des risques et pollutions (ERP).
Information concernant la vente :
Prix de vente prévisionnel du logement et conditions de révision
Date à laquelle le contrat définitif de vente pourra être conclu (le vendeur doit notifier à l’acheteur le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte)
Mode de paiement du bien (avec ou sans prêt)
Montant du ou des prêts, conditions et nom du prêteur
Condition suspensive d'obtention de prêt (si le prix doit être payé avec l'aide d'un prêt)
Montant du dépôt de garantie
Conditions de récupération du dépôt de garantie (somme qui représente un certain pourcentage du prix total) en cas de renonciation à l'achat
Délai de livraison
Pénalités éventuelles de retard de livraison du logement
Informations sur les conditions d'exercice du droit de rétractation de l'acheteur (droit de revenir sur sa décision). Le manquement à cette obligation d'information est passible d'une amende d'un montant maximum de 15 000 € pour le vendeur).
Travaux que l'acheteur peut décider de faire lui-même, après la livraison du bien. Il en assure les frais et la responsabilité :
Installation des équipements sanitaires de la cuisine et du mobilier pouvant les accueillir
Installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et du mobilier pouvant les accueillir
Installation des équipements sanitaires des toilettes
Pose de carrelage mural
Revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation
Équipement en radiateurs électriques, lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise
Décoration des murs.
Dès que toutes les conditions de la vente de la maison à construire sont réunies, le contrat de vente est signé devant un notaire. Le contenu du contrat de vente est encadré par la loi et des clauses doivent obligatoirement y figurer (description du bien, prix, échelonnement des paiements, délais de livraison...).
Appartement
Appartement
Le contrat d'une Vefa doit obligatoirement être conclu sous forme d'un acte authentique.
Il doit préciser les éléments suivants :
Les documents suivants doivent également être annexés au contrat de vente :
Maison
Maison
Le contrat d'une Vefa doit obligatoirement être conclu sous forme acte authentique.
Il doit mentionner les éléments suivants :
Oui, vous avez 10 jours calendaires pour vous rétracter par lettre RAR adressée au constructeur.
Ce délai commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR vous notifiant le contrat.
Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.
Les paiements sont échelonnés au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Ils ne peuvent pas dépasser les pourcentages suivants :
35 % du prix total à l'achèvement des fondations
70 % du prix à la mise hors d'eau
95 % du prix à l'achèvement des travaux
5 %le solde versé à la livraison, sauf si l’acquéreur émet des réserves portant sur des défauts de conformité.
À savoir
Si le contrat contient des conditions suspensives, aucun versement ne peut être fait avant la réalisation de ces conditions.
Quand la construction est terminée, le promoteur vous convoque pour effectuer la livraison de la maison. Vous devez constater l'achèvement des travaux et leur conformité à ce qui était prévu dans votre contrat de vente.
Si vous constatez des défauts de conformité ou des malfaçons qui vous empêchent d’utiliser la maison (par exemple, le défaut d'étanchéité), vous devez les mentionner en émettant des réserves dans un procès-verbal de livraison. Vous pouvez consigner le solde du prix de vente correspondant à 5 % auprès de la Caisse des dépôts et consignations ou chez le notaire.
Vous versez le solde à la levée des réserves (quand les désordres auront été réparés).
Contrat de maîtrise d'œuvre
Contrat de maîtrise d'œuvre
Vous signez un contrat de maîtrise d'œuvre avec un maître d'œuvre qui coordonne les travaux sans les effectuer.
Le maître d'œuvre conçoit votre projet de construction. Il établit les plans et coordonne les travaux. Il vous conseille pour le choix des entreprises de chaque corps de métier (maçon, couvreur, plombier, électricien). Il vérifie leur qualification, les devis proposés, leurs assurances, leur capacité à respecter les délais pour effectuer les travaux.
Vous devez ensuite signer un contrat avec chaque entreprise. Le maître d'œuvre ne s'engage pas sur les délais de construction qui dépendent des entreprises sélectionnées. Cependant, il élabore un planning de travaux qui est signé par chaque entreprise.
Le contrat de maîtrise d'œuvre doit être écrit et peut contenir les éléments suivants :
Prestations possibles du maître d’œuvre
Réalisation du plan
Constitution du dossier de demande de permis de construire
Mise en concurrence des entreprises
Aide au choix des entreprises
-
Rédaction des documents techniques parmi lesquelles :
Dossier de consultation des entreprises (DCE)
Planning prévisionnel
Analyse des offres
Comptes-rendus de chantier
Ordres de service
Procès-verbaux de réception des travaux
Coordination des travaux
Assistance à la réception des travaux
Engagements à la signature du contrat
Le maître d'œuvre s'engage à respecter un calendrier pour :
Monter le dossier de permis de construire
Consulter les entreprises
Informations sur le terrain
Références cadastrales
Adresse du terrain
Définition du programme par le maître d’ouvrage
Votre programme doit contenir au minimum :
Contraintes du site (servitudes, réglementation)
Surface de la construction, nombre et nature des pièces
Équipements prévus pour la maison
Prix
Montant maximum de l’opération
Engagement du maître d'œuvre s'engage à vous présenter un projet en accord avec votre budget
Clause de résiliation aux torts du maître d’œuvre si le coût définitif de la construction dépasse le montant prévu
Conditions suspensives
Concernant l’obtention du permis de construire
Concernant l’obtention des prêts bancaires.
Contrat d'entreprise
Contrat d'entreprise
Lorsque plusieurs entreprises interviennent pour la construction de votre maison, vous signez un contrat d'entreprise avec chaque artisan qui intervient sur le chantier. Aucun d'entre eux ne réalise la totalité des travaux de mise hors d'eau et hors d'air. La mise hors d'eau et hors d'air consiste à protéger la maison des intempéries par la pose de la toiture, des portes et des fenêtres.
Le contrat d'entreprise n’est pas encadré par une réglementation spécifique. Il est donc conseillé de rédiger un contrat écrit comprenant au minimum les éléments suivants :
Nature et étendue de la prestation confiée
Devis descriptifs et plans détaillés de réalisation des travaux
Coût des travaux, révision éventuelle du prix
Calendrier des paiements (il est recommandé de prévoir une retenue de garantie de 5 % pour la réalisation des travaux concernant d'éventuelles malfaçons constatées lors de la réception des travaux)
Clause suspensive d'obtention de vos prêts
Calendrier de réalisation des travaux avec date prévue de commencement des travaux et date limite de fin
Pénalités automatiques en cas de retard
Attestation des assurances en garantie professionnelle et de la garantie décennale de chaque entreprise.
Vous pouvez vous rétracter dans un délai de 14 jours calendaires uniquement si vous avez signé le contrat d'entreprise à distance ou à la suite d'un démarchage à domicile.
Le délai commence le lendemain de la signature du contrat. S'il se termine un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
Vous devez envoyer votre rétractation par lettre RAR à l'entrepreneur. Vous n'avez pas à donner d'explication.
Textes de référence
Code de la construction et de l'habitation : articles L231-1 à L231-13Contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan
Code de la construction et de l'habitation : articles L232-1 à L232-2Contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture de plan
Code de la construction et de l'habitation : articles L261-1 à L261-22Vente d'immeubles à construire
Code de la construction et de l'habitation : articles L271-1 à L271-3Délai de rétractation
Code de la construction et de l'habitation : articles R231-1 à R231-14Contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan
Code de la construction et de l'habitation : articles R232-1 à R232-7Contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture de plan
Code de procédure civile : articles 640 à 647-1Calcul du délai
Code civil : article 1304Conditions suspensives
Notice descriptive - Contrat de construction d'une maison individuelle
Notice d'information - Contrat de construction d'une maison individuelle
Vous pouvez vous rétracter dans un délai de 14 jours calendaires uniquement si vous avez signé le contrat à distance ou à la suite d'un démarchage à domicile.
Le délai commence le lendemain de la signature du contrat. S'il se termine un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
Vous devez envoyer votre rétractation par lettre RAR. Vous n'avez pas à donner d'explication.