Guide des démarches en ligne
Faut-il une autorisation pour diviser un bâtiment en plusieurs logements ou lots ?
Pour diviser un bâtiment en plusieurs logements ou en plusieurs lots différents (logement, local commercial, local associatif...), vous devez parfois demander une autorisation d’urbanisme en mairie. Si l’immeuble est en copropriété, il vous faut aussi une autorisation de la copropriété. Enfin, dans certaines communes, si vous divisez un bâtiment en plusieurs logements, vous devez obtenir un permis de diviser de la mairie. Nous vous présentons la réglementation.
Dans certains quartiers, une autorisation préalable de division, appelée communément permis de diviser, est obligatoire. Cette disposition est mise en place dans certaines communes pour lutter contre la multiplication de l’habitat dégradé.
Cas général
Cas général
En général, la division d'un bâtiment en plusieurs lots est dispensée de formalité d'urbanisme.
Cependant, elle est soumise à autorisation d’urbanisme pour les travaux et opérations suivants :
Aménagements extérieurs (changement de fenêtres ...)
Aménagements intérieurs (modification, création, suppression de cloisons, d'escaliers intérieurs, de murs porteurs...) sur un bâtiment protégé pour son intérêt patrimonial
Changement de destination (transformation intégrale ou en partie d'une habitation en local commercial, d'une grange en habitation...) avec ou sans aménagements intérieurs et/ou extérieurs.
Travaux avec aménagement extérieur
Travaux avec aménagement extérieur
Cas général
Cas général
Sur internet
Sur internet
Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :
Formulaire
Formulaire
Travaux avec aménagements intérieurs et/ou extérieurs sur un bâtiment protégé
Travaux avec aménagements intérieurs et/ou extérieurs sur un bâtiment protégé
Travaux sur un élément protégé par un PSMV
Travaux sur un élément protégé par un PSMV
Cas général
Cas général
Sur internet
Sur internet
Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :
Formulaire
Formulaire
Travaux sur un élément protégé par le PLU ou la carte communale
Travaux sur un élément protégé par le PLU ou la carte communale
Cas général
Cas général
Sur internet
Sur internet
Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :
Formulaire
Formulaire
Travaux sur un élément protégé par une délibération du conseil municipal
Travaux sur un élément protégé par une délibération du conseil municipal
Cas général
Cas général
Sur internet
Sur internet
Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :
Formulaire
Formulaire
Travaux avec changement de destination
Travaux avec changement de destination
Sans modification des structures porteuses ou de la façade
Sans modification des structures porteuses ou de la façade
Cas général
Cas général
Sur internet
Sur internet
Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :
Formulaire
Formulaire
Avec modification des structures porteuses et/ou de la façade
Avec modification des structures porteuses et/ou de la façade
Cas général
Cas général
Sur internet
Sur internet
Le dossier de demande de PC peut être rempli sur internet :
Formulaire
Formulaire
Maison individuelle
Maison individuelle
Autre construction
Autre construction
Le PLU de la commune peut conditionner la création de plusieurs logements à la conception de places de stationnement pour voitures et vélos.
Pour savoir si cette obligation existe, il faut contacter le service d'urbanisme de la mairie ou le Basu pour Paris :
Où s'informer ?
Mairie
Mairie (Site internet)Où s'informer ?
Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)
Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu) (Site internet)Une division soumise à autorisation d'urbanisme peut être refusée par la mairie si elle implique des travaux sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité alors que la capacité de ces réseaux est insuffisante.
Où s'informer ?
Mairie
Mairie (Site internet)À savoir
Si après la division d'un bâtiment, au moins 2 lots appartiennent à des propriétaires différents, une copropriété doit être créée. Ce n'est pas le cas pour la division d'un bâtiment en plusieurs lots qui appartiennent au final à un seul et même propriétaire.
Si les travaux ont un impact sur les parties communes ou sur l'aspect extérieur de l'immeuble (façade, toiture), vous devez demander une autorisation à l’assemblée générale (AG) des copropriétaires.
Pour cela, il faut adresser une lettre au syndic en lui demandant de porter le point de ces travaux à l'ordre du jour de la prochaine AG.
Ce point sera voté à la majorité absolue, c’est à dire la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble présents, représentés et absents à l’AG.
Attention
Tout immeuble comportant une installation centrale de chauffage ou de froid, ou alimenté par un réseau de chaleur ou de froid, doit avoir des compteurs individuels.
Quartiers concernés par l'autorisation préalable de division
Quartiers concernés par l'autorisation préalable de division
Le permis de diviser concerne uniquement les projets de division d'immeubles créant plusieurs locaux destinés à l'habitation.
Vous devez demander un permis de diviser dans les communes qui l’ont mis en place dans certains secteurs de leur territoire.
En effet, l'Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou le conseil municipal peut mettre en place ce permis dans les secteurs suivants :
Secteur présentant une proportion importante d'habitat dégradé ou un risque de voir l'habitat dégradé se développer
Secteur où le PLU fixe les proportions et une taille minimale pour les logements.
Vous pouvez vous renseigner auprès de votre mairie.
Où s'informer ?
Mairie
Mairie (Site internet)Il existe 2 types de sanction en l’absence de demande d’autorisation de division : des sanctions administratives et des sanctions pénales.
Le préfet peut ordonner le paiement d’une amende. Avant toute décision, la personne concernée peut être invitée à présenter ses observations.
L'amende peut atteindre 15 000 €.
En cas de nouvelle infraction dans un délai de 3 ans, son montant peut être porté jusqu'à 25 000 €.
Les sommes sont intégralement reversées à l'Anah.
Lorsqu'une personne vend, loue ou met à disposition des logements issus d'une division réalisée sans autorisation, elle s'expose à des sanctions pénales.
Ces faits sont passibles de 2 ans d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende.
À savoir
L’absence d'autorisation de division est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire qui occupe de bonne foi le logement né d'une division.
Textes de référence
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : article 1-1Mise en copropriété
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : article 25Autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires
Code de la construction et de l'habitation : articles L126-16 à 22Division de bâtiments existants
Code de l'urbanisme : article L111-11Réseaux publics insuffisants
Code de l'urbanisme : articles L151-30 à L151-37Stationnement
Code de l'urbanisme : article L313-1Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)
Code de l'urbanisme : article R*421-14Travaux soumis à PC
Code de l'urbanisme : article R*421-17Travaux soumis à DP
Code de l'urbanisme : article R425-15-2DP et PC tiennent lieu d'autorisation de division
Code de la santé publique : article L1331-7PFAC ou PAC
Vous devez contacter votre mairie pour vous procurer son formulaire de permis de diviser.
Où s'informer ?
Mairie
Mairie (Site internet)À savoir
Quand vos travaux sont soumis à permis de construire ou à déclaration préalable, il n'est pas nécessaire de demander un permis de diviser. L'autorisation d'urbanisme tient lieu d'autorisation de division.
Vous devez fournir les renseignements suivants :
Identité et adresse du ou des demandeurs, numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une personne morale et date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique
Nom du ou des propriétaires s'il ne s'agit pas du demandeur
Localisation et désignation de l'immeuble s'il est soumis au statut de la copropriété et s'il s'agit d'un immeuble collectif
Nature et consistance des travaux pour lesquels l'autorisation est demandée
Surface de plancher des futurs logements, hauteur sous plafond et volume habitable, surface des baies
Plan côté faisant apparaitre la situation avant et après travaux
Dossier technique amiante mentionné à l'article R. 1334-29-5 du code de la santé publique
Constat de risque d'exposition au plomb mentionné à l'article R. 1334-12 du code de la santé publique
Attestation sur l'honneur du demandeur de l'exactitude des renseignements contenus dans la demande d'autorisation.
Vous devez envoyer le dossier de permis de diviser en 3 exemplaires par lettre RAR au président de l'EPCI ou au maire de votre commune.
Vous devez vous renseigner auprès de votre mairie.
Où s'informer ?
Mairie
Mairie (Site internet)Le président de l'EPCI ou le maire, notifie sa décision dans le mois de la réception de votre demande.
L'absence de réponse dans ce délai d'1 mois, vaut acceptation de votre demande.
Le président de l'EPCI ou le maire refuse le permis de diviser notamment dans les cas suivants :
Appartements créés présentant un danger pour la sécurité des occupants et la salubrité publique
Division d'un immeuble frappé d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de péril, ou déclaré insalubre
Appartements créés ne respectant pas les proportions et la taille requise par le PLU.