Guide des démarches en ligne
Que devient le bail commercial lorsque le locataire est en procédure collective ?
Lorsqu'une procédure collective est ouverte à l'encontre du locataire d’un local commercial, l'administrateur judiciaire ou le liquidateur judiciaire examine le sort du contrat de bail commercial. Il peut décider de continuer le bail, d’y mettre fin ou de le céder. Dans certains cas, le bailleur a la possibilité de résilier lui-même le contrat de bail commercial.
En principe, l'ouverture d'une procédure collective n’a pas de conséquence sur le bail commercial. Celui-ci se poursuit même si le locataire en difficulté n'a pas payé les loyers avant l'ouverture de la procédure collective.
Cependant, l'ouverture d'une procédure collective entraîne l'arrêt des poursuites des créanciers antérieurs au jugement d’ouverture. On parle du principe de suspension des poursuites. Cela signifie que le bailleur ne peut pas poursuivre individuellement le locataire pour le paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective.
Pour récupérer les loyers impayés, le bailleur doit effectuer une déclaration de créances auprès du mandataire judiciaire dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.
À noter
Il n'est pas possible de prévoir dans le contrat de bail commercial que l'ouverture d'une procédure collective entraîne automatiquement la résiliation du bail.
Code de commerce : article L622-21 applicable sur renvoi de l'article L. 641-3Arrêt des poursuites individuelles
Code de commerce : article L145-45Absence de résiliation automatique du bail commercial en cas de redressement ou de liquidation judiciaires
Le bail commercial peut être résilié à la demande de l'administrateur judiciaire, du liquidateur judiciaire , du bailleur ou du locataire en fonction de la procédure collective engagée (sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire).
La décision de résilier le bail commercial peut être prise par différents intervenants selon la procédure ouverte :
Redressement judiciaire et sauvegarde
Redressement judiciaire et sauvegarde
L'administrateur judiciaire peut décider, à n’importe quel moment, de résilier le bail des locaux utilisés pour l'activité de l'entreprise locataire. Il n’a pas à justifier sa décision. Il a la possibilité de résilier le bail commercial même si les loyers peuvent être payés.
En revanche, l'administrateur judiciaire a l’obligation de résilier le bail commercial lorsque l'entreprise locataire n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers.
Le bail commercial est résilié le jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas poursuivre le bail commercial.
La responsabilité civile professionnelle de l'administrateur peut être engagée s'il a décidé de poursuivre le bail alors que l'entreprise n'avait pas les fonds nécessaires pour payer les loyers. Cette même responsabilité peut être engagée lorsque l'administrateur a tardé à mettre fin au bail compte tenu des difficultés de l'entreprise.
Liquidation judiciaire
Liquidation judiciaire
Après l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire peut décider de résilier le bail commercial sans avoir à en justifier et à tout moment.
Il peut résilier le bail qu'il a d'abord poursuivi même si l’entreprise est en mesure de payer les loyers. En revanche, lorsque l'entreprise n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers, le liquidateur judiciaire doit résilier le bail.
Le bail est alors résilié le jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le bail commercial.
Le bailleur peut exiger la résiliation du bail commercial lorsque le locataire n’a pas payé les loyers et les charges 3 mois après le jugement d’ouverture de la procédure collective. Le bailleur saisit alors le juge-commissaire qui constate la résiliation du bail mais ne peut pas accorder de délais de paiement pour le versement des loyer impayés. Si le paiement du loyer intervient pendant ce délai de 3 mois, la résiliation n'est pas possible.
Le bailleur peut également demander en justice la résiliation du bail, pour des motifs apparus avant le jugement d'ouverture de la procédure autres que le paiement des loyers. Il s'agit, par exemple, d'un défaut d'entretien des lieux loués. Il doit agir en justice dans les 3 mois de la publication du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire au Bodacc.
À savoir
Pour obtenir le règlement des loyers impayés avant l'ouverture de la procédure collective, le bailleur doit effectuer une déclaration de créances dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.fr.
En principe, c’est l’administrateur judiciaire qui décide de résilier le bail ou de le poursuivre. Lorsque l’entreprise n’a pas d’administrateur judiciaire, c'est le locataire en difficulté qui décide de résilier le bail après accord du mandataire judiciaire.
Si un désaccord apparaît entre le locataire et le mandataire judiciaire, le juge-commissaire est saisi par toute personne intéressée (notamment le bailleur).
Code de commerce : article L627-2En l'absence d'administrateur : compétence du locataire pour exercer la poursuite des contrats en cours et résiliation du bail
Code de commerce : article L622-14Procédure de sauvegarde : demande de résiliation du bail par le propriétaire dans un délai de 3 mois
Code de commerce : article L631-14Redressement judiciaire : demande de résiliation du bail par le propriétaire dans un délai de 3 mois
Code de commerce : article L641-12Liquidation judiciaire : résiliation du bail et cession du bail
Code de commerce : article R622-13Juge- commissaire et résiliation du bail commercial
Code de commerce : article L145-41Clause résolutoire dans le bail commercial
Lors du redressement judiciaire ou de la liquidation judiciaire, le locataire peut céder son bail commercial soit dans le cadre d’un plan de cession soit de manière isolée :
Cession du bail lors d'un plan de cession
Cession du bail lors d'un plan de cession
Dans le cadre d'un redressement judiciaire ou d'une liquidation judiciaire, le tribunal de commerce (ou le tribunal des activités économiques) peut décider la cession totale ou partielle de l'entreprise locataire. Il fixe alors un délai dans lequel les offres de reprise doivent parvenir à l'administrateur judiciaire ou au liquidateur judiciaire. Après examen des offres de reprise, le tribunal retient celle qui permet d'assurer le plus durablement l'emploi et le paiement des créanciers. L’offre du repreneur doit comporter la liste des contrats inclus dans cette offre.
Le tribunal arrête un plan de cession qui précise les contrats nécessaires au maintien de l'activité. En principe, le bail commercial est inclus dans le plan de cession. Il est ainsi cédé au repreneur de l'entreprise et doit être exécuté aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure. Les clauses du bail commercial habituellement conclues qui peuvent empêcher la possibilité de céder le bail ne sont pas applicables dans le cadre d’un plan de cession. Il s’agit des dispositions sur l’accord écrit du bailleur en cas de cession du bail, sur la garantie solidaire de paiement des loyers, et sur le droit de préemption des communes.
Cession du bail en dehors d'un plan de cession
Cession du bail en dehors d'un plan de cession
Cette cession intervient en cas de liquidation judiciaire du locataire. Elle se fait avec l’autorisation du juge-commissaire. Celui-ci ordonne la cession du bail aux enchères publiques, ou autorise, aux conditions qu’il détermine, la vente de gré à gré des biens non compris dans le plan de cession.
Le liquidateur (ou l’administrateur judiciaire s’il en a été désigné un) décide de céder le bail commercial mais en respectant toutes les clauses du contrat de bail prévues pour la cession :
Code de commerce : article L641-12Liquidation judiciaire : résiliation du bail et cession du bail
Code de commerce : article L642-7Cession de l'entreprise : contrats nécessaires au maintien de l'activité
Textes de référence
Code de commerce : article L145-45Conséquence de l’ouverture de redressement ou de liquidation judiciaire sur la résiliation du bail
Code de commerce : article L622-13Sauvegarde : poursuite du bail décidée par l'administrateur judiciaire
Code de commerce : article L631-14Redressement judiciaire : poursuite du bail décidée par l'administrateur judiciaire
Code de commerce : article L641-11-1Liquidation judiciaire : poursuite du bail par le liquidateur
Code de commerce : article L627-2En l'absence d'administrateur : compétence du débiteur pour exercer la poursuite des contrats en cours et résiliation du bail
Code de commerce : article L641-12Liquidation judiciaire : résiliation du bail et cession du bail
Code de commerce : article L642-7Cession de l'entreprise : contrats nécessaires au maintien de l'activité
Code de commerce : articles L622-13 à L622-16Résiliation du bail commercial en cas de procédure collective
Le bail commercial peut se poursuivre si les conditions suivantes sont réunies :
Le bail doit être « en cours » au moment de l'ouverture de la procédure collective. Il faut donc que le bail ait déjà été conclu et n'ait pas encore pris fin. Le bail n'est plus « en cours » s'il a été résilié de façon amiable avant l'ouverture de la procédure collective ou s'il est résilié à la suite d'une décision judiciaire définitive.
Le locataire doit disposer des fonds et de la trésorerie nécessaire pour payer les loyers.
La décision de poursuivre le bail commercial peut être prise par différents intervenants selon la procédure ouverte :
Redressement judiciaire et sauvegarde
Redressement judiciaire et sauvegarde
Lors de l'ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le tribunal nomme un administrateur judiciaire qui décide seul de la continuation du bail.
Si le tribunal ne nomme pas d'administrateur judiciaire, c'est le locataire qui décide de poursuivre le bail après accord du mandataire judiciaire. En cas de désaccord entre le locataire et le mandataire judiciaire, le juge-commissaire peut être saisi par toute personne intéressée (notamment le bailleur).
Liquidation judiciaire
Liquidation judiciaire
En cas de liquidation judiciaire, c'est le liquidateur judiciaire nommé par le tribunal de commerce (ou le tribunal des activités économiques) qui se prononce sur la poursuite du bail commercial.
Lorsque l'entreprise compte plus de 20 salariés et réalise un chiffre d'affaires hors taxes supérieur ou égal à 3 millions €, le tribunal désigne, en plus du liquidateur judiciaire, un administrateur judiciaire. Dans ce cas, c'est ce dernier qui se prononce sur la continuation du bail.
La responsabilité civile professionnelle de l'administrateur judiciaire peut être engagée s'il a décidé de poursuivre le bail alors que l'entreprise n'avait pas les fonds nécessaires pour payer les loyers.
L’administrateur judiciaire ou le liquidateur n'a pas l'obligation de prévenir le bailleur de la continuation du bail.
De son côté, le bailleur peut envoyer une mise en demeure à son locataire, à l’administrateur judiciaire ou au liquidateur judiciaire pour connaître le sort du bail commercial. Toutefois, l'absence de réponse à cette mise en demeure n'entraîne pas la résiliation du bail.
Le bail est continué aux conditions contractuelles prévues par le bailleur et le locataire avant le jugement d’ouverture de la procédure collective. Le locataire (ou l’administrateur judiciaire ou le liquidateur) doit donc payer le loyer et respecter les clauses du contrat de bail (par exemple, la destination des locaux).
Dans tous les cas, le bailleur ne peut pas s'opposer à la continuation même si le locataire a des arriérés de loyers à la date d'ouverture de la procédure collective.
Code de commerce : article L631-14Redressement judiciaire : poursuite du bail décidée par l'administrateur judiciaire
Code de commerce : article L641-11-1Liquidation judiciaire : poursuite du bail par le liquidateur